【灣區智慧生活】
     Bay Area Smart Living
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買樓

Buying Property

大湾区包括港澳特别行政区和广东省9个城市（广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门和肇庆），大灣區買樓地點的選擇取決於個人需求，如退休養老、投資或生活，當然視乎個人選擇，如自己家鄉、哪裏交通比較方便、城市規劃是否合意、樓價能否負擔？ 

深圳：提供高科技發展和便利性，经济活力强，国际化程度高，但樓價較高。 

廣州：擁有深厚的文化底蘊和多元化的生活方式；教育、医疗资源丰富，生活气息浓厚，亦是交通枢纽。

珠海：毗邻澳门，环境宜居（滨海城市），城市规划较新，港珠澳大桥連接直达香港。

中山：適合追求高性價比，喜歡傳統粵式生活氛圍的人士。 

东莞：制造业发达，位于广深之间。 

惠州：自然环境优美（滨海、湖泊），房价低，但交通配套尚在发展。 

佛山：工业强市（如家电、陶瓷），生活成本低，广佛同城化密切，生態環境較好。 

江门、肇庆：房价最低，发展较慢。生態環境較好，適合尋求寧靜、舒適生活環境的買家。  

很多人都說，當你不知道如何選擇，到哪裏買樓或退休較佳？可以嘗試在不同地方租房，內地租金十分便宜，這裏住住，那裏住住，沒有買樓的手續和責任較輕鬆，住下來，便知道哪個地區是自己喜歡的，才決定是否買樓。


預先處理事項:

為了讓買樓過程變得更順暢，你應該預先處理好以下幾件事： 

*辦理內地電話卡 

*開設內地銀行戶口及開通儲蓄銀聯卡 

*開通微信支付及支付寶


物業類型:

購買內地物業前，你應先搞清楚不同的物業類型，因為大陸樓分為公寓、商品房和SOHO等多種類型，它們有各自的產權年限（最長50年／70年），以及適合不同用途（居住／商業／兩者均可）。至於「小產權房」及「安置房」這些非主流房屋往往涉及很多轉讓限制和產權問題，大家就可能不用考慮它們了。 大陸主流房屋類型： 

SOHO——Small Office、Home Office的縮寫。類似寫字樓，既可以商用也可以當住宅，不通燃氣且不設陽台。產權是屬於辦工性質，最長為50年。

公寓——可分為住宅式公寓和酒店式公寓，不通燃氣且不設陽台。一梯多戶，即買即住。產權是屬於商業性質，最長為50年。

商品房——等同香港一般住宅，一層通常2-4戶。產權是屬於住宅性質，最長為70年。持房產證可以申請區內公辦學位，所以尤其適合有小朋友的家庭。

***對於絕大多數香港及海外人士而言，「商品房」住宅是最穩健、最合適的選擇。


如何物色大灣區樓盤？ 

作為外地人，我們不清楚當地的樓市、城市發展和社區環境，最好是尋求專業人士的協助，首選中港澳三地具信譽的地產代理公司，例如中原地產（Centaline）, 美聯物業（Midland Realty）等具備良好聲譽和廣泛服務網絡的代理，它們在港澳及內地都設有辦事處，能提供專業指引。 選擇代理時，應了解其過往成交經驗、過往客戶評價，並確認代理的專業資質是否符合內地購房法規要求。 也可以在網站上報名參觀他們在港澳舉辦的「大灣區物業展銷會」，到現場跟他們的地產代理查詢更多詳情。另外, 也可選擇内地地產中介公司, 例如链家, 乐有家.


大陸買樓常用網站／APP:

  • 貝殼找房——房源真實性靠譜，相對較齊全, 也提供二手房源.

  • 房天下——前身為“搜房網”，設有「地圖找房」、「隨手查房價」、房貸計算器和稅費計算器等功能，清楚標示樓盤的歷史成交價, 並提供真實客戶的樓盤點評。新樓以行政區劃分類，二手房以片區分類。

  • 安居客——房地產租售服務平台，APP特點是資訊量夠大、夠全、夠多，也提供真實客戶的樓盤點評。有時會舉辦看房團、購房活動。

  • 鏈家網——以真房源為賣點，提供官方經紀人帶你看房。APP界面簡單易用，設有「查房價」和「小區」功能，方便比較不同的區域。

  • 365淘房——新房樓盤百科, 樓盤動態實時更新, 提供樓盤備案價.

  • 企查查——查看開發商的名字、資質，注意有無違規紀錄、經濟糾紛、爛尾歷史.

  • 小紅書——輸入樓盤名字，查看業主真實評價，可以直接和業主交流.

  • 百度地圖——看地段, 看樓盤周圍2公里可步行距離有哪些配套，包括學校、小區、醫院、工廠等


大陸買樓流程 ：

A. 買新房： 
*物色有信譽的發展商和代理：選擇信譽良好的發展商和地產代理，詳細瞭解樓盤資訊、地方政策、物業類型及產權期限等。
*簽認購書：選定心水單位後，簽署認購書並支付訂金，確保使用國家認定的商品房買賣認購書，並將款項存入指定的銀行監管帳戶。
*簽正式合約：支付樓價首期，簽署正式買賣合約，約定尾款的支付時間，可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。
*可選本港或內地申請按揭：如需按揭，可向香港指定銀行或內地銀行申請，並在當地銀行開立還款帳戶。
*辦理買賣公證手續：簽訂正式的買賣合約後，發展商安排買家到公證處辦理公證手續。
*支付餘數：根據合同約定時間，支付餘下的款項，如選擇按揭貸款，銀行會直接轉入指定的銀行監管帳戶。
*辦理收樓手續：收到發展商的入伙通知書後，在指定時間內辦理收樓手續，需支付房屋維修基金、物業管理費等費用。
*申領產權證書：向國土資源局申請產權轉移過戶登記，並在指定日期獲取不動產權證書。如遇到產權問題，可通過法律途徑向賣方索償。
買大陸新房注意事項： 
1. 「五證二書」： 確保開發商和銷售商提供有效的五證（國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證）以及交樓時的二書（商品房質量保證書、商品房使用說明書）。 同時確保開發商和銷售商持有有效的商品房外銷許可證和營業執照。 
2. 實地視察：盡可能到物業現場實地視察，親自了解樓盤情況、配套設施和周邊環境。 
3. 存款入監控賬戶：支付房款時，應將款項存入商品房預售許可證公布的監控賬戶，並要求領取發票並保留有效的轉賬憑證。 
4. 驗樓並跟進問題：在收樓前仔細驗樓，如果發現質量問題，可以根據房屋保修條例要求開發商跟進處理。 


B. 買二手房： 
*同代理看樓：選擇可靠的地產代理公司，與代理一同看房。 
*簽訂買賣合約：在找到合適的房源後，與賣方簽訂購房合約。 
*資金監管：買方將首付款支付至按揭銀行的資金監管賬戶（通常為原貸款銀行，如更換其他銀行可能會產生額外費用），買方與擔保公司和銀行簽訂資金監管協議及相關文件。 
*申請按揭貸款：買方向銀行提出貸款申請，銀行同意後向買方發放貸款承諾書（通常銀行會直接通知擔保公司）。 
*贖樓和注銷抵押：買方支付擔保費用給擔保公司，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，發出贖樓擔保函並進行贖樓和注銷抵押登記手續。
*房屋過戶：買方與擔保公司簽訂購房合約，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執。 
*銀行給賣方貸款尾款：買方與擔保公司簽署回執，並支付相關費用以領取房產證，擔保公司領取新的房產證，向按揭銀行進行抵押登記，銀行將首付款支付給賣方，完成新房產證抵押登記後，銀行將扣除贖樓貸款後的貸款支付給賣方。
*收樓：買賣雙方辦理房屋交接手續，包括水、電等過戶手續，買方領取房屋鑰匙。 
買大陸二手房注意事項： 
1. 甄別產權並核實業主身份： 搞清楚房屋的產權，以免購房後無法獲得房屋產權證。可以委托大型中介機構進行查核。同時，還需要確認賣方是否為產權證上的真正業主，查看產權證時應查看正本。 
2. 注意房屋內部結構是否損壞： 留意房屋內部結構是否受損或老化，例如查看墻壁是否有裂縫、是否存在漏水問題。一旦發現相關問題，需要仔細考慮是否購買，因為日後可能需要承擔較多的維修費用。 
3. 選擇有資質和信譽的中介公司：尋找具有良好聲譽並獲得執業資格的中介公司，最好親自前往相關公司，考察公司的情況，判斷其信譽水平。 
4. 視察周邊環境：實地視察房屋周邊環境，了解附近的環境、衛生情況和社區安全等。


如何匯款到大陸？

買樓時需要匯款到大陸，除了傳統銀行的電匯服務，你還可以考慮一下網上匯款平台。雖然一些香港銀行聲稱免手續費匯款到內地銀行，但真正的手續費往往已經隱藏在匯率加價之中。當我們要匯的金額越大，當中的換匯損失也會越大。如果想享用更佳的匯率，記得要比較不同匯款工具的匯率和手續費政策, 可以考慮使用以下專業匯款提供商的服務，它們通常能提供更具競爭力的匯率和更快的匯款速度。

  • Wise: 提供真實、沒有加價的市場中間匯率，與Google顯示的實時匯率一樣，手續費低廉且透明。支持微信／支付寶收款，匯款快速到賬。

  • 熊猫速滙Panda Remit: 提供具競爭力的匯率和費用, 通過高效的系統和流程, 讓用户能更快地收到錢款.

  • 西聯匯款Western Union: 匯率比銀行更好，只含少量加價。設有多種付款方式，除了銀行轉帳之外，還可以使用Tap n Go或現金付款，設有實體店面（WU代理點）。


房屋保險： 

雖然內地九个城市目前沒有強制規定業主必須購買房屋保險 ，但為了確保在發生意外時得到妥善保障，業主宜同時為物業購買房屋保險。價格方面，例如一個105平米的单位購買“中華保險”的家庭財产综合保险，三年期只需￥540.